Comisiones de las hipotecas: Todo lo que necesitas saber

Comisiones de las hipotecasCuando contratamos un préstamo hipotecario, el interés a pagar no es el único factor en el que debemos poner atención. Existe toda una serie de comisiones y gastos añadidos que pueden estar o no estar computados en la TAE que se nos indique. En función de cada caso:

-Dependerán de las circunstancias de cada hipoteca.

-Pueden ser fijos o suponer un determinado porcentaje.

-Se generarán como consecuencia de un determinado acontecimiento o decisión a posteri.

-Se repercutirán al comienzo, durante o al final de la hipoteca.

Por ese motivo, hemos realizado este exhaustivo artículo con el que podrás conocer los principales gastos y comisiones de las hipotecas, para calcular mejor el coste total de su contratación. Además, nada impide que intentes negociar anticipadamente las diversas comisiones de la hipoteca que vayas a contratar. Teniendo en cuenta los elevados importes que supone una hipoteca, cualquier pequeña alteración a la baja de las comisiones puede suponer un gran ahorro.

Antes de su contratación, es importante contrastar las distintas alternativas que podemos encontrar. Para ello, puedes utilizar el comparador de hipotecas de Busconómico, que recoge la información actualizada de todos los préstamos hipotecarios ofrecidos por los bancos en España, para que no tengas que ir buscándo uno por uno.

Gastos y Comisiones hipotecarias al inicio del proceso

Comisión de estudio

Se carga en concepto de estudio de la viabilidad de la hipoteca a partir del perfil del solicitante, teniendo en cuenta su historial crediticio, sus fuentes de ingresos, así como los avales que haya presentado.

Comisión de apertura

Se suele cobrar en forma de un porcentaje sobre el total de la cantidad solicitada, en concepto de apertura y formalización de la hipoteca. No obstante, algunos bancos eliminan esta comisión en el caso de llevar a cabo la tramitación online de la contratación.

Gastos de notaría

Consiste en la minuta que se cobra al firmar el contrato ante notario.

Gastos de registro

El Registro de la Propiedad también cobra cierta cantidad por inscribir la vivienda a nuestro nombre, así como la hipoteca correspondiente.

Impuesto de actos jurídicos

Escriturar el contrato hipotecario supone el pago de este impuesto.

Gastos generados por la contratación de otros productos bancarios

No hay que olvidar que determinadas entidades bancarias exigen la contratación de otros productos tales como el seguro de vida, el seguro del hogar o el seguro de protección pagos.

Gastos y comisiones durante la vida de la hipoteca

Comisión de novación

La novación hipotecaria no es otra cosa que le alteración de alguna de las condiciones que se pactaron inicialmente para el préstamo hipotecario. Éstas pueden incluir, entre muchas otras, el plazo, el tipo de interés, el importe del capital prestado, la divisa utilizada, las garantías reales o personales ofrecidas, y el sistema de liquidación, como pudiera ser un periodo de carencia o la modificación de la periodicidad con la que se pagan las cuotas.

Comisión por amortización parcial

Es posible que, en algún momento dado, dispongamos de liquidez extra y prefiramos emplearla para amortizar anticipadamente parte de nuestra hipoteca, y ahorrar así el pago de futuros intereses. La comisión por amortización supone una compensación al banco por este hecho.

Gastos y comisiones al vencimiento de la hipoteca

Comisión por cancelación total anticipada

Por el mismo motivo que en el caso anterior, es posible liquidar completamente nuestra deuda con el banco de forma anticipada; en cuyo caso éste suele exigir una compensación en forma de comisión.

Comisión de subrogación

La subrogación implica el cambio de una persona o del objeto del contrato. No obstante, en el caso de las hipotecas, la subrogación más habitual es la primera y, más concretamente, el cambio de acreedor, o lo que es lo mismo, trasladar nuestra hipoteca a otro banco. En cualquier caso, también se dan los casos en los que el cambio se debe a la sustitución de la persona deudora de la hipoteca. Esto tiene lugar sobre todo en los casos de transmisión patrimonial del inmueble hipotecado.

En todos estos casos de subrogación es frecuente el establecimiento de esta comisión a modo de compensación. Cabe señalar que la comisión de subrogación no es otra cosa que una comisión por novación, de forma que conviene ser precavidos a la hora de firmar un contrato que implique una duplicidad de comisiones.

Comisión de compensación por riesgo de tipo de interés

Esta comisión se aplica únicamente en los casos en los que contratemos una hipoteca a interés fijo, o bien a aquellas hipotecas en las que sea posible cambiar de un interés fijo a uno variable o viceversa. Tal es el caso de las hipotecas mixtas y las hipotecas que incluyen la contratación de un producto como los SWAP o CLIP. Éstas últimas tienen, sin embargo, sus días contados debido a la más que probable desaparición del suelo hipotecario.

Básicamente, con esta comisión el banco se protege del perjuicio que suponga que nos beneficiemos de cambiar el tipo de interés que pagamos, como por ejemplo, si tenemos un interés fijo y cambiamos a un interés variable, cuando el interés del mercado se ha reducido sustancialmente. Esta bajada de las cantidades que tendríamos que pagar en calidad de intereses supone un perjuicio para el banco, motivo por el cual se establece esta comisión.

Conclusión y Consejos previos a la contratación de una hipoteca

Cuando se trata de firmar una hipoteca, es necesario adoptar una perspectiva de largo plazo. No es posible hacer una estimación fiable de las condiciones en las que nos vamos a encontrar dentro de 20 ó 30 años. Por ese motivo, no debemos dar por sentado nada en absoluto. Sería una imprudencia asumir que vamos a conservar nuestro trabajo o nuestro sueldo pase lo que pase. Igualmente, no podemos descartar algún tipo de problema que nos obligue a cambiar nuestro estilo de vida. El tiempo que invirtamos en investigar las opciones del mercado y negociar con las distintas entidades bancarias las comisiones de nuestra hipoteca puede suponer no sólo un gran ahorro económico, sino también la tranquilidad de saber que los problemas que puedan surgir en el futuro tendrán el menor impacto posible.

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