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A la hora de comprar una vivienda es imprescindible tener en cuenta una serie de factores muy importantes, ya que se trata de una adquisición que puede durar toda la vida. Además, lo normal en la gran mayoría de los casos, es que sea necesario solicitar un crédito hipotecario, por lo que, con más razón, habrá que seguir unos pasos que permitan realizar la operación de la manera más segura y conveniente para el que decide comprar.
Existen diferentes maneras de enfrentarse al mundo de las hipotecas, pero, en cualquier caso, es imprescindible conocer los términos básicos a los que los compradores se enfrentarán una vez que comiencen a llamar a las puertas de las diferentes entidades financieras. Por ello, términos como TAE, bonificaciones, interés fijo, interés variable, gastos hipotecarios, comisiones, tasaciones, valoración, amortización, etc., deben ser perfectamente conocidos y asimilados por los compradores, para poder realizar la operación perfectamente informados y conociendo al detalle cada cuestión.
Conocer cómo está el mercado y qué condiciones hay
No es que haya que convertirse en un experto inmobiliario, pero sí que puede ser interesante conocer los detalles más relevantes de las hipotecas, como, por ejemplo, cuáles son los requisitos que hay que cumplir para que el banco pueda ofrecer un crédito hipotecario, como disponer de ingresos óptimos y estabilidad laboral, tener pocas deudas, no tener impagos, etc.
Otro factor que hay que conocer es el dinero que se va a necesitar, en la mayoría de los casos, las entidades suelen conceder hasta un máximo del 80% del valor del inmueble, es decir, necesitarás tener ahorrado, como mínimo, el 20% de su precio. Sin embargo, te aconsejamos tener ahorrado al menos, el 30% del valor del inmueble ya que además se debe hacer frente a una serie de gastos iniciales e impuestos.
Con respecto a las cuotas a pagar, también es importante conocer los detalles de los dos tipos básicos de hipotecas que hay en el mercado, como pueden ser la de interés fijo y la hipoteca de interés variable. Dependiendo del momento financiero puede ser más interesante apostar por una u otra, eso habrá que estudiarlo detenidamente y con mucha cabeza. Hay entidades financieras, como EVO Banco, que ofrecen la posibilidad de firmar hipotecas de tipo mixto (1), es decir, hipotecas flexibles que constan de un tramo fijo y el resto del crédito hipotecario de tipo variable.
Comparar las distintas ofertas y calcular el importe total
Visto lo anterior, es obvio que contratar una hipoteca no es tarea fácil, por ello cuando se tienen sobre la mesa distintas opciones, es el momento de elegir en función de las necesidades, capacidades y condiciones de cada persona o familia.
Lo lógico es elegir el producto bancario que menos interés proponga y durante menos tiempo, de esta manera la hipoteca será lo más reducida posible. Pero no solo hay que fijarse en estas dos características, también es interesante tener en cuenta si se ofrece la contratación de productos combinados, como el seguro de hogar y vida, que puede ser aceptada por el cliente a cambio de una bonificación en el tipo de interés.
En suma, cuanto mejor situación financiera se tenga y más ahorros se hayan guardado a lo largo de los años, más fácil será solicitar una hipoteca que sea lo más ventajosa posible para el cliente. En cualquier caso, hay que intentar negociar con el banco para conseguir las mejores condiciones.
EVO Banco, S.A. Condiciones Exclusivas Hipoteca Inteligente EVO en todas sus modalidades. Contrato de préstamo con garantía hipotecaria sobre vivienda o inmueble de uso residencial, cuyas condiciones pueden consultarse en: https://www.evobanco.com/hipoteca/. Será necesaria la contratación de una Cuenta en EVO como soporte operativo en EVO Banco para los pagos correspondientes al préstamo hipotecario y la contratación de un seguro de daños que cubra el valor del inmueble a favor de la entidad, no siendo obligatorio contratar dicho seguro con ninguna empresa vinculada con EVO Banco. El préstamo estará garantizado por una hipoteca, siendo el sistema de amortización utilizado por sistema francés con pago de cuotas constantes mensuales (las mismas podrán variar con las revisiones de tipo de interés en las modalidades de hipoteca inteligente variable o a tipo fijo 10 años resto tipo variable y a tipo fijo 20 años resto tipo variable), compuestas por capital e intereses, cuya fórmula de cálculo es la siguiente: C = (A x i) / [1-(1+i)-n], siendo “A” (importe de hipoteca pendiente de vencimiento) “i” (tipo de interés anual dividido por 12) “n” (periodos mensuales pendientes de vencimiento). Los intereses correspondientes a la cuota mensual se calculan mediante la fórmula: I = A x i / t, siendo “A” (importe de hipoteca pendiente de vencimiento) “i” (tipo de interés anual) “t” (número de pagos mensuales en un año). La amortización correspondiente a la cuota mensual es la diferencia entre la cuota mensual y el interés mensual. Los titulares responderán con todos sus bienes presentes y futuros en cumplimiento de las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario. La aprobación de la operación y sus condiciones estarán sujetas al análisis de la entidad previa presentación de la información pertinente y necesaria que te solicitaremos para hacer una evaluación adecuada de tu solvencia. En caso de no facilitar dicha información de forma correcta o realizar la verificación necesaria, la entidad no podrá concederte el préstamo hipotecario. Puedes consultar las fichas de información previa en el Tablón de Anuncios. https://www.evobanco.com/tablon-de-anuncios/. EVO BANCO, S.A., Operador de Banca-seguros Vinculado supervisado por la Dirección General de Seguros y Fondo de Pensiones con nº de clave OV-0075. Consulta las entidades aseguradoras con las que colabora EVO BANCO en https://www.evobanco.com/ayuda/entidades-de-seguros-colaboradoras/.
(1) Hipotecas tipo mixto: hipotecas Inteligentes a tipo Fijo 10 o 20 años y resto tipo variable, el plazo mínimo para pagar será de 11 años en la modalidad de Hipoteca Inteligente a tipo fijo 10 años resto tipo variable. Para la modalidad de la Hipoteca Inteligente a tipo fijo 20 años resto tipo variable, este plazo mínimo será de 21 años. Las TAEs variables se han calculado bajo la hipótesis de que los índices de referencia no varían; por tanto estas TAEs variables variarán con las revisiones de tipo de interés e incluyen un coste de tasación que fluctuará en función de las valoración realizada por la Sociedad de Tasación de la vivienda, características de la vivienda y un coste anual de seguro de hogar, cuyas condiciones estarán sujetas a aprobación por la entidad Aseguradora y cuyo precio definitivo dependerá de: valor de tasación a efectos de seguro del bien hipotecado, valor de contenido y características del inmueble; y en el caso de las TAEs bonificadas, un coste anual de seguro de vida. Se aplicarán los impuestos y tarifas vigentes en el momento de la contratación. La entidad no repercutirá al cliente los gastos de constitución de hipoteca (gestoría, notaría, registro e impuestos). Se aplicará el Euribor publicado en la fecha de emisión de la Oferta Vinculante. Revisión anual.
A continuación, se muestra los ejemplos representativos de las TAEs Variables en base a: Euribor a un año publicado en febrero de 2022 en el B.O.E correspondiente al mes de enero del 2022 (-0,477%), supuesto de préstamos con garantía hipotecaria sobre una finca, importe de hipoteca 150.000€, plazo 25 años y se aplica un gasto de tasación de 368€. En el cálculo de la TAE no bonificada se ha tenido en cuenta la contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado, al que obliga la ley, por importe de 100.000 euros de continente, con una prima anual estimada de 186,98€ (importe orientativo, ya que su coste dependerá de la compañía con la que elijas contratarlo) y según las modalidades de hipoteca sin bonificación. Mientras que, en el cálculo de la TAE bonificada se ha tenido en cuenta la contratación de un seguro de hogar cuya prima anual estimada es de 232,19€ (en base al coste medio de una hipoteca entre 142.000 y 157.000 euros sin contenido sobre una vivienda ubicada en Madrid), y la contratación de un seguro de vida cuya prima anual estimada, para una persona de 30 años, es de 186,83€ (importe mínimo a asegurar para obtener la bonificación será el 80% del importe hipotecado).
El funcionamiento de las Hipotecas Inteligentes a tipo fijo 10 o 20 años resto tipo variable es el siguiente: la Hipoteca Inteligente a tipo fijo 10 años resto tipo variable, con tipo fijo 10 años y 15 años variable, en caso de no obtener ninguna bonificación (por domiciliación de nómina, o prestación por desempleo o pensión, por un importe igual o superior a 600€/mes 0,10%, por contratar un seguro de hogar anual EVO 0,10%, por contratar un seguro de vida EVO 0,15%) tendría un tipo inicial fijo los 10 primeros años, mientras que en los 15 restantes se le aplicará el Euribor + diferencial sin bonificar. Para la Hipoteca Inteligente con tipo fijo 10 años resto tipo variable, con tipo fijo 10 años y 15 años variable, aplicando las bonificaciones (domiciliación de nómina, o prestación por desempleo o pensión, por un importe igual o superior a 600€/mes 0,10%, contratación de un seguro de hogar anual EVO 0,10%, contratando un seguro de vida EVO 0,15%), tendría un tipo inicial fijo los 10 primeros años, y los 15 restantes se le aplicará el Euribor + diferencial bonificado. Para la Hipoteca Inteligente con tipo fijo 20 años resto tipo variable, con tipo fijo 20 años y 5 años variable, aplicando las bonificaciones (por domiciliación de nómina, o prestación por desempleo o pensión, por un importe igual o superior a 600€/mes 0,10%, por contratar un seguro de hogar anual EVO 0,10%, por contratar un seguro de vida EVO 0,15%), tendría un tipo fijo inicial los 20 primeros años, y los 5 restantes se le aplicará el Euribor + diferencial bonificado. Para la Hipoteca Inteligente con tipo fijo 20 años resto tipo variable, con tipo fijo 20 años y 5 años variable, en caso de no obtener ninguna bonificación (por tener domiciliación de nómina, o prestación por desempleo o pensión, por un importe igual o superior a 600€/mes 0,10%, por contratar un seguro de hogar anual EVO 0,10%, por contratar un seguro de vida EVO 0,15%) tendría un tipo fijo inicial los 20 primeros años, y los 5 restantes se le aplicará el Euribor + diferencial sin bonificar.
Las modalidades de Hipoteca Inteligente a tipo fijo 10 o 20 años resto tipo variable, se han calculado bajo el supuesto de que los tipos de interés aplicables a partir de la primera revisión nunca son inferiores al tipo inicial, por lo que se ha aplicado el tipo de interés del tramo fijo a todas las cuotas del préstamo. Bajo esta premisa, mostramos los cálculos de la TAE, cuota e importe total adeudado, así como los intereses y el coste total del crédito. Además, las TAEs variables se han calculado bajo la hipótesis de que los índices de referencia no varían; por tanto, estas TAEs variables variarán con las revisiones de tipo de interés. Revisión anual. La TAE incluye un coste de tasación que fluctuará en función de la valoración realizada por la Sociedad de Tasación de la vivienda, características de la vivienda y un coste anual de seguro de hogar, cuyas condiciones estarán sujetas a aprobación por la entidad Aseguradora y cuyo precio definitivo dependerá de: valor de tasación a efectos de seguro del bien hipotecado, valor de contenido y características del inmueble; y en el caso de las TAEs bonificadas, se añade un coste anual de seguro de vida. Se aplicarán los impuestos y tarifas vigentes en el momento de la contratación. La entidad no repercutirá al cliente los gastos de constitución de hipoteca (gestoría, notaria, registro e impuestos).
Ejemplo representativo TAE Variable 1,58, 10 primeros años 1,04% TIN Resto años desde Euribor +0,93% TIN, para Hipoteca Inteligente a tipo fijo 10 años resto tipo variable, con tipo fijo 10 años y resto variable 15 años, aplicando las bonificaciones, con cuotas mensuales de 568,03€, generando un total de 300 cuotas mensuales y un importe total adeudado de 181.252,50€. Intereses: 20.409,00€. Coste total del crédito: 31.252,50€.
Ejemplo representativo TAE Variable 1,65%,10 primeros años 1,39% TIN resto años desde Euribor +1,28% TIN, para Hipoteca Inteligente a tipo fijo 10 años resto tipo variable, con tipo fijo 10 años y resto variable 15 años, sin aplicar las bonificaciones, con cuotas mensuales de 592,18€, generando un total de 300 cuotas mensuales y un importe total adeudado de 182.696,50€. Intereses: 27.654,00€. Coste total del crédito: 32.696,50€.
Ejemplo representativo TAE Variable 1,74%, 20 primeros años 1,20% TIN resto años desde Euribor +0,93% TIN, para Hipoteca Inteligente a tipo fijo 20 años resto tipo variable, con tipo fijo 20 años y resto variable 5 años, aplicando las bonificaciones, con cuotas mensuales de 578,99€, generando un total de 300 cuotas mensuales y un importe total adeudado de 184.540,50€. Intereses: 23.697,00€. Coste total del crédito: 34.540,50€.
Ejemplo representativo TAE Variable 1,81%, 20 primeros años 1,55% TIN resto años desde Euribor +1,28% TIN, para Hipoteca Inteligente a tipo fijo 20 años resto tipo variable, con tipo fijo 20 años y resto variable 5 años, sin aplicar las bonificaciones, con cuotas mensuales de 603,43€, generando un total de 300 cuotas mensuales y un importe total adeudado de 186.071,50€. Intereses: 31.029,00€. Coste total del crédito: 36.071,50€.
